Coronavirus gefährdet die Existenz gewerblicher Mieter

Veröffentlicht am 23. März 2020

Von Rechtsanwalt Franz Giebeler – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Durch Bund und Länder wurden inzwischen Leitlinien vereinbart, die dazu führen, dass sogenannte „nicht systemrelevante Einrichtungen“ eingeschränkt werden können.

Dies ist nun bereits umgesetzt worden. Hotels dürfen Gäste nicht mehr zu touristischen Zwecken beherbergen, Gaststätten müssen schließen. Wenn die Betreiber nun weiterhin die meist nicht geringe Miete zahlen müssen, bedroht dies in den nächsten Wochen ihre wirtschaftliche Existenz.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob aufgrund der aktuellen Situation die betroffenen gewerblichen Mieter überhaupt noch zur Mietzahlung verpflichtet sind. Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten – damit werden sich die Gerichte in der Zukunft noch befassen müssen.

Grundsätzlich kann durchaus eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung dazu führen, dass die Mietsache aus Sicht des Mieters mit einem Mangel behaftet ist. Er kann dann in dem angemieteten Objekt die vertraglich vereinbarte Nutzung nicht mehr ausüben.
Einfach und im Sinne des Mieters zu beantworten wäre dies beispielsweise für den Fall, dass die Immobilie Brandschutzbestimmungen nicht einhält. Dieser Mangel liegt dann auch in der Sphäre des Vermieters. Das Problem der Pandemie ist allerdings, dass dieses Ereignis für niemanden voraussehbar war und auch weder Vermieter noch Mieter dafür verantwortlich gemacht werden können.

Die Nutzungseinschränkung der Behörde ist letztlich nur eine konsequente Reaktion zum gesundheitlichen Schutz der gesamten Bevölkerung. Die Nutzungsuntersagung richtet sich auch nicht gegen den Vermieter, sondern gegen den Mieter als Betreiber des Gewerbes.
In vielen gewerblichen Mietverträgen dürften betriebsbezogene Risiken und Einschränkungen dem Mieter zugewiesen sein, was dann auch für das Eigenrisiko des Mieters spricht. Ob solche Regelungen im gewerblichen Mietvertrag, meistens als Allgemeine Geschäftsbedingung ausgestaltet, wirksam sind, ist aber eine ganz andere Frage.

Als Argument für den gewerblichen Mieter könnte andererseits aber auch sprechen, dass im Mietvertrag oftmals ein bestimmter Nutzungszweck vereinbart worden ist. Steht z.B. Im Mietvertrag, dass die Mietsache „zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäftes“ vermietet wird und kann der Mieter aufgrund behördlicher Nutzungseinschränkung das Geschäft nun über Wochen hinweg dort nicht betreiben, ist die vom Vermieter zugesagte Leistung für diese Zeit unmöglich. Dies könnte durchaus auch zum Wegfall der Gegenleistungspflicht, also der Mietzahlung, führen.

Argumentativ kann sich der gewerbliche Mieter wohl auch auf den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen. Hiervon spricht man, wenn der Vertrag durch einen Umstand gestört wird, der für keine der beiden Vertragsparteien voraussehbar war.
Diese Überlegungen zeigen, dass noch komplexe Rechtsfragen rund um die Pandemie zu klären sind. Die Zukunft wird zeigen, welchen Lösungsweg die Rechtsprechung einschlägt. Für den Moment dürfte es sinnvoll sein, wenn sich Mieter und Vermieter zusammensetzen und gemeinsam nach einer Lösung suchen.


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